В последнее время из-за нестабильной экономической ситуации в стране, сложилась ситуация для не исполнения должниками своих обязательств по кредитам под залог недвижимости. Что делать в такой ситуации, когда заемщик не может исполнять свои обязательства перед кредитором, было рассказано ранее. В этой статье речь пойдет о ситуации, когда должник просрочил ежемесячные платежи по кредитному договору, и банк обратил взыскание на заложенное имущество.

В таких случаях законодатель предусмотрел гарантии для лиц, утративших жилые помещения в результате их принудительного изъятия и реализации. Ст 95 Жилищного кодекса РФ предусматривает, что лица и члены их семей утратившие такие помещения имеют право временно проживать в помещениях маневренного фонда. Однако, судебная практика игнорирует ст. 95 Жилищного кодекса РФ, вынося решения о выселения без предоставления другого жилья.

В каком случае должник может быть выселен из жилья и при каких условиях?

Выселить залогодателя из заложенного помещения имеет только собственник этого помещения. Статья 35 ЖК РФ предполагает, что в случае прекращения у гражданина права пользования жильем, он должен освободить помещение, в противном случае собственник может выселить его судебным решением. Давайте разбираться подробнее. Кредитная организация (кредитор) является держателем заложенного имущества, так как у него в залоге находиться жилое помещение до тех пор, пока кредитные обязательства не будут исполнены полностью и право собственности не будет оформлено надлежащим образов на заемщика. Получается, у кредитора статус залогодержателя, который предполагает владение и пользование помещением, но не распоряжения. Владеть пользоваться и распоряжаться помещением может только собственник жилого помещения. Этой позиции придерживаются и многие суды. С какого момента у кредитора возникает право выселить должника из занимаемого жилья в случае не исполнения последним обязанности по погашению кредита? Одни суды считают, что с момента обращения взыскания на спорное жилое помещение. Думается, что такая позиция в корне не верная, так как в этом случае у кредитной организации еще не возникло право собственности на заложенное имущество. Существует и другая точка зрения, которая предполагает возникновения права выселения с момента реализации заложенного недвижимого имущества и регистрации права собственности на него нового собственника. Само по себе решение об обращении взыскания на заложенное имущество не является основание возникновения права собственности на него у залогодержателя, а значит залогодатели (ответчики) не могут быть выселены из него (Апелляционное определение Оренбургского областного суда от 11.09.2012 по делу N 33-5217/2012).

Залогодержатель может становить имущество за собой в порядке, предусмотренном п. 11 ст. 87 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве". То есть, взыскатель может стать собственником заложенного имущества после реализации его на вторичных торгах, когда оно не будет реализовано и судебный пристав направит предложение отставить его за собой.

Рассматриваем ситуацию далее. Торги прошли, выявлен победитель, оформлено право собственности на жилое помещение. Новый собственник, видя, что в его квартире прописаны еще жильцы подает исковое заявление в суд в соответствии со ст. 292 ГК РФ, согласно которой переход права собственности на жилище к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жильем членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. При этом, выселение происходит без предоставления другого жилья. Судебная практика в этом случае не на стороне должника.

Саратовский областной суд полагает, что доводы должников о том, что суд не рассмотрел вопрос о предоставлении им иного жилого помещения в соответствии со ст. 95 Жилищного кодекса РФ не обоснованы, поскольку эта статья не регулируют отношения, возникшие после того, как жилое помещение было реализовано с торгов. Магаданский областной суд не согласился с доводами должников, пояснив, после того как жилище было реализовано с публичных торгов, на должников не распространяются нормы в ст. 95 ЖК РФ. Думается, что наиболее правильной будет позиция Самарского областного суда, согласно которой доводы ответчика со ссылкой на ст. 95 ЖК РФ не принимаются во внимание поскольку действующее законодательство возлагает обязанность по предоставлению жилых помещений маневренного фонда на муниципальные органы, а не на нового собственника жилого помещения.

На лицо пробел в законодательстве, который не позволяет точно определить права и обязанности лиц. По логике вещей, суд не может возложить обязанности по предоставлению иного помещения из специализированного жилищного фонда на собственника по причине того, что такое решение он не сможет исполнить, так как не обладает соответствующими полномочиями по распоряжению таким имуществом. Соответствующие функции возложены на органы местного самоуправления, в которые лицо, которое утратило в результате публичных торгов жилое помещение, вправе обратиться для постановки на учет. После того как органы местного самоуправления откажут этому лицу официально, оно праве обратиться в суд для обязания органов местного самоуправления либо поставить на учет либо предоставить жилое помещение из специализированного жилищного фонда.